Межевание земельных участков

Межевание-что это?

Сам термин «межевание» (англ. fixing of boundaries, land surveying) в различных словарях трактуется по-разному. В принципе это комплекс геодезических и кадастровых работ по установлению, либо уточнению местоположения границ земельного участка, определению его площади и внесение этих сведений в единый государственный реестр недвижимости.

Для чего это нужно?

Проведение процедуры межевания гарантирует собственнику земельного участка неприкосновенность его границ, возможность в любой момент восстановить на местности угловые точки земельного участка, если они, по какой-либо причине, были утрачены. В процессе кадастровых работ границы в обязательном порядке согласовываются с владельцами смежных земельных участков, следовательно, в дальнейшем вы избегаете споров и конфликтов с соседями по прохождению границ земельного участка.

Кроме того, по закону межевание участка является обязательной процедурой, без проведения этих работ собственник участка не может реализовать какой-либо вид гражданско-правовых отношений. Поэтому, без внесения данных о земельном участке в ЕГРН с установленными границами, собственник не может его продавать, передавать по наследству, дарить и т.д.

Кто выполняет межевание и с какой точностью определяется местоположение границ земельного участка?

Кадастровые работы выполняет аттестованный кадастровый инженер, состоящий в СРО и на момент проведения работ имеющий актуальный статус (проверить можно на сайте Росреестра). Но именно здесь имеются тонкости при выборе кадастрового инженера.

А кадастровый инженер - это кто?

Только с недавнего времени в вузах появилась специальность «кадастровая деятельность». На сегодняшний день имеется перечень специальностей и направлений подготовки, необходимых для осуществления деятельности кадастрового инженера, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.06.2016 года №413. До этого, к сожалению, кадастровым инженером мог стать любой человек, имеющий высшее (например, кулинарное) образование и сдавший соответствующий экзамен, проводимый в форме тестирования (так называемая «угадайка»). При трех-четырехдневной подготовке, а вернее зубрежки ответов на вопросы, любой неглупый человек такой экзамен сдает. И вот вам-кадастровый инженер!

Далее следующий вопрос: а кто определяет координаты вашего участка?

На этот вопрос ответ один - только геодезист. Причем не землеустроитель, не топограф, или, не дай бог, человек прошедший переподготовку по курсу «геодезия», а именно геодезист. Ведь и стоматолог, и кардиолог- медики, но мы не идем лечить сердце к стоматологу, а зубы к кардиологу.

Поэтому к выбору организации, которая будет проводить кадастровые работы необходимо подходить с особой ответственностью. Ведь от того, насколько верно и точно определены координаты углов вашего владения зависит качество всей остальной работы кадастрового инженера. Не стесняйтесь спросить, а есть ли в организации дипломированные геодезисты? Даже если непосредственно работу проводит человек имеющий специальность в соответствии с «перечнем», то, как минимум, организовать процесс измерений должен прямой специалист. В строительной области и в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования этот принцип уже возведен в ранг закона (НОПРИЗ и НОСТРОЙ), в кадастровой деятельности до сих пор остается пробел, а что может скрываться за статусом «кадастровый инженер», мы говорили выше.

Теперь о точности измерений. Как и во всем остальном, технологии в области геодезии развиваются. И, если еще 15 лет назад, геодезист бегал с тахеометром от пунктов геодезической сети (а 20 лет назад и с рулеткой), то сегодня используется современное спутниковое оборудование.

Это упрощает работу геодезиста, но не снижает стоимости работ, ведь стоит такое оборудование значительных средств, а морально и физически устаревает быстро, следовательно, постоянно требует обновления.

А вот точность от использования спутникового оборудования сильно не увеличивается. И если вам говорят, что «мы теперь выдаем точность в разы больше, чем раньше с тахеометрами», то это, по меньшей мере, не правда. Геодезист, добросовестно выполняющий свою работу, и 20 лет назад получал необходимую точность.

Ведь спутник, в данном случае, только ретранслятор, а проще сказать- зеркало, передающее сигнал от одного прибора на другой. Привязка же осуществляется к тем же пунктам государственной геодезической сети (ГГС), что и раньше. А координаты пунктов ГГС определены, к сожалению, не всегда корректно. Так, зачастую, координаты пунктов, расположенных в одном муниципальном районе, при определении их взаимного местоположения, могут отличатся на величину до метра, а то и более. Грубо говоря, чтобы было понятно не специалисту, расстояние между пунктами 5000м, а по координатам-5001м.

Поэтому, при привязке базовой станции спутникового оборудования, геодезист производит калибровку сети, в результате отсеивая пункты, максимально выбивающиеся из общей картины и уравнивая геодезическую сеть, добиваясь максимально минимальных погрешностей. Провести такую работу под силу только высоко профессиональному геодезисту.

А что же делают остальные, т.е. не очень «высоко профессиональные». А просто покупают данные у других организаций, часто расположенных далеко от нашего района. Причем в Коломенском районе часто приглашают специалистов из Москвы, которые и определяют координаты их базовой станции от московских пунктов ГГС, а эти координаты этих пунктов «отлетают» от местной сети на 30-40 см. Вот и привозят к нам в район погрешности, зачастую выливающиеся в земельные споры.

Поэтому, если вам говорят: «у нас точность- несколько миллиметров»- бегите!

Сегодня приказом Минэкономразвития РФ прописаны значения точности определения координат характерных точек границ земельных участков. Для земель, отнесенных к землям населенных пунктов средняя квадратическая погрешность должна не превышать 10 см. А в соответствии с «Инструкцией по межеванию земель» предельная погрешность положения точки не должна превышать удвоенной средней квадратической погрешности. Другими словами, если геодезист Иванов определил координату точки с максимально допустимой погрешностью в 10 см на восток, А Петров – на запад, то оба они сработали в пределах допуска, а расстояние по координатам может отличаться на 20 см. Поэтому, если после проведенных геодезистами измерений (или выноса углов на местность) местоположение границы отличается от забора соседа (или его границы, установленной в кадастре) на величину, не превышающую допуска, то не нужно искать «правду», это вполне нормально.

А вот по правилам ведения кадастра не допускается пересечения даже в 1 см, поэтому, если граница соседнего участка установлена в ЕГРН, то её координаты при межевании вашего участка необходимо принять по имеющимся данным, как говориться «кто раньше встал…» (по умолчанию имеем ввиду, что граница ранее согласованна в законном порядке и внесена с погрешностью, не превышающей допуск).

И немного об ошибках. К сожалению, на сегодняшний день в кадастре недвижимости довольно много земельных участков внесены не корректно. В основном это грубые ошибки, вызванные не верными расчетами, либо ошибки, вызванные не точным определением координат. Действительно в 90-х годах прошлого века, из-за слабого развития геодезической сети, специалисты вынуждены были идти на нарушения инструкций. Ведь если в г. Коломна сеть была развита довольно хорошо (следовательно, и ошибок меньше), то в районе часто ближайший пункт сети находился за 5-7 км от населенного пункта, в то время как инструкция не разрешала протяженность теодолитных ходов более 900 м. Отсюда и увеличение погрешности: чем длиннее ход, тем больше погрешность.

Главная неприятность при обнаружении таких ошибок в том, что ошибка, допущенная кем-то когда-то, становится вашей головной болью, если чужой земельный участок по координатам, внесенным в ЕГРН, «наложился» на ваш. Хорошо, если кадастровый инженер (или организация), допустивший ошибку, жив, здоров, имеет и сегодня статус кадастрового инженера и готов исправить свою ошибку (причем это возможно при доброй воле владельца того самого чужого участка). Хуже, если тот инженер уже не осуществляет кадастровой деятельности, либо владелец чужого участка отказывается от исправления ошибки. В первом случае можно заключить договор с другим кадастровым инженером (уже за плату), во втором-суд.

Виды кадастровых работ

Наша организация выполняет в г. Коломне и Коломенском районе следующие виды кадастровых работ:

Общий порядок оформления всех необходимых документов на участок при проведении межевания заключается в следующих шагах:

• - уточнение (установление) границ земельных участков;
• - раздел и объединение земельных участков;
• - образование новых земельных участков;
• - перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков;
• - перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и земельных участков, находящихся в частной собственности;
• - установление границ земель общего пользования;
• - исправление реестровых ошибок, устранение пересечений земельных участков.

Этапы выполнения работ

1. Собеседование. Вы приходите в офис с документами, получаете бесплатную консультацию кадастрового инженера. Оставить заявку можно по телефону, а копии документов прислать по электронной почте. Но это реально в простых случаях, если же возникают какие- либо вопросы, Ваше общение с кадастровым инженером по электронной почте, либо по телефону плавно перейдет в нескончаемую переписку и времени будет потрачено значительно больше. Поэтому, если Вы имеете возможность посетить наш офис, то понимание ситуации и проводимых нами работ будет достигнуто гораздо раньше и проще.

2. Далее заключается договор на проведение работ. Работы мы разбиваем на два этапа:

• а) выезд на местность, проведение всех необходимых измерений (дата и время выезда согласовывается с заказчиком работ) и составление схемы границ земельных участков. В процессе этих работ Вы получаете схему с отображением всей существующей на местности ситуацией, границ смежных участков, установленных в ЕГРН, с указанием площадей и размеров. И том случае, если нет наложений земельных участков, нет вопросов с площадью Вашего земельного участка (в соответствии с правоустанавливающим документом), переходим ко второму этапу;
• б) согласование границ земельного участка (в необходимых случаях) и формирование межевого плана для регистрации в Росреестре.

На каждый этап заключается отдельный договор. Это делается для того, чтобы в случае обнаружения каких-либо препятствий для проведения второго этапа работ, выявленных после проведенных измерений, до их устранения, Ваши средства, оплаченные полностью не приходилось возвращать. Ведь в некоторых случаях устранение препятствий может продолжаться довольно продолжительное время.

3. Результат: Вы получаете межевой план, передаете его в Росреестр, получаете кадастровую выписку (в случае возникновения каких-либо вопросов со стороны регистратора, все вопросы, находящиеся в компетенции кадастрового инженера, решаем сами, без каких-либо доплат).

Сроки выполнения работ зависят в основном от проведения согласований границ земельного участка. Согласования проводятся со всеми заинтересованными сторонами (с владельцами смежных земельных участков, с органами местного самоуправления, в садоводческих товариществах- с председателем и т.д.). Если границы смежных земельных участков установлены в ЕГРН, согласование с их владельцами не требуется.